Το Κτηματολόγιο ξεκίνησε: Πώς θα δηλώσουμε όταν δεν διαθέτουμε τίτλους ιδιοκτησίας

Η τελευταία και μεγαλύτερη γενιά κτηματογράφησης έχει ήδη ξεκινήσει  και πολύ σύντομα ολόκληρη η επικράτεια θα βρίσκεται σε καθεστώς κτηματογράφησης: 27 Νομοί, 32 Περιφερειακές Ενότητες, 113 Καλλικρατικοί Δήμοι και 2500 περίπου Προκαποδιστριακοί ΟΤΑ βρίσκονται ήδη σε καθεστώς κτηματογράφησης. Ιδιοκτήτες οικοπέδων και αγροτεμαχίων σε Ήπειρο, Πελοπόννησο, Στ.Ελλάδα, Κρήτη, Νησιά Αιγαίου και Ιονίου, Μακεδονία, Θράκη και Θεσσαλία καλούνται να υποβάλλουν Δήλωση Ιδιοκτησίας του Ν.2308/95 εντός της 3μηνης προθεσμίας που έχει δοθεί ήδη για την περιοχή τους.

Στο παρόν άρθρο θα αναφερθούμε σε ένα από τα βασικά προβλήματα που θα αντιμετωπίσουμε στη διάρκεια της Κτηματογράφησης: «Πως θα αποδείξουμε την κυριότητα σε ακίνητα που ναι μεν κατέχουμε, αλλά δε διαθέτουμε τίτλους ιδιοκτησίας (δηλ. συμβολαιογραφικά έγγραφα, δικαστικές αποφάσεις, παραχωρητήρια κλπ):

Α) Περιπτώσεις κληρονομιάς

Ακόμα και αν δεν έχουμε προβεί μέχρι σήμερα σε αποδοχή κληρονομιάς, μπορούμε να δηλώσουμε τα ακίνητά μας με μια σειρά εγγράφων που αποδεικνύουν το κληρονομικό μας
δικαίωμα:

i) Εάν δεν υπάρχει Διαθήκη, προσκομίζοντας Ληξιαρχική Πράξη Θανάτου, Πιστοποιητικό Εγγύτερων Συγγενών, Πιστοποιητικό περί μη Δημοσίευσης Διαθήκης, Πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς και Τίτλος Θανόντος (ή άλλο αποδεικτικό έγγραφο π.χ. Ε9 του θανόντα),

ii) Εάν υπάρχει Διαθήκη, με Ληξιαρχική Πράξη Θανάτου, Αντίγραφο του Πρακτικού Δημοσίευσης της Διαθήκης, Πιστοποιητικό περί Μη Δημοσίευσης Άλλης Διαθήκης, Πιστοποιητικό Μη Αποποίησης Κληρονομιάς και Τίτλο Θανόντος (ή άλλο αποδεικτικό έγγραφο του θανόντα).

Β) Δικαιώματα με χρησικτησία

Όταν δεν διαθέτουμε τίτλους ιδιοκτησίας, για την κτήση της κυριότητας μπορούμε να επικαλεστούμε τις διατάξεις της έκτακτης χρησικτησίας. Για τη θεμελίωση του δικαιώματός μας, μπορούμε να προσκομίσουμε είτε δικαστική απόφαση, αναγνωριστική της κυριότητας μας επί του ακινήτου, είτε έγγραφα που να αποδεικνύουν 20ετη νομή και κατοχή.

Τα έγγραφα αυτά μπορεί να είναι:

Ε9, οικοδομική άδεια ή παλαιό τοπογραφικό διάγραμμα, αποδείξεις ηλεκτροδότησης ή ύδρευσης του ακινήτου, συμβολαιογραφικά προσύμφωνα, συμβόλαια ομόρων ιδιοκτητών, μισθωτήρια ή παλαιά ιδιωτικά συμφωνητικά με σφραγίδα δημόσιας αρχής, επιδοτήσεις καλλιέργειας, πράξη αναγνώρισης ορίων, αποδείξεις από καταβολή τελών ή προστίμων, ένορκες βεβαιώσεις κλπ. Πρακτικά χρειαζόμαστε ένα «παλαιό» έγγραφο τουλάχιστον από το 1998-1999 (π.χ. Ε9 του έτους 1999 ή βεβαίωση ηλεκτροδότησης του ακινήτου) και ένα «νεότερο» έγγραφο (π.χ  το φετινό Ε9).
Γίνεται αντιληπτό ότι, και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις, η ανεύρεση ή έκδοση τέτοιων εγγράφων δεν είναι ιδιαίτερα εύκολη υπόθεση και μάλιστα μέσα στους 3 μήνες της προθεσμίας που δίνεται. Ειδικά για την περίπτωση της χρησικτησίας, είναι υποχρεωτική η επισύναψη τοπογραφικού διαγράµµατος σύμφωνα με τις σχετικές οδηγίες.

Σύμφωνα με το, από 13/11/18, δημοσίευμα της εφημερίδας Καθημερινή, το 64,2% των δικαιωμάτων σε όλη τη χώρα αναμένεται να δηλωθεί με αιτία κτήσης χρησικτησία. Είναι κρίσιμο, λοιπόν, όσοι δικαιούχοι σκοπεύουν να δηλώσουν τα δικαιώματα τους, επικαλούμενοι έκτακτη χρησικτησία, να φροντίσουν εγκαίρως για την ανεύρεση τέτοιων εγγράφων. Σε αντίθεση περίπτωση, πολλοί ιδιοκτήτες θα βρεθούν στη δυσάρεστη, από άποψη κόστους και χρόνου, θέση να προσπαθούν να αποδείξουν την κυριότητα τους, ακόμα και με αγωγή έναντι του Ελληνικού Δημοσίου, μετά το πέρας της κτηματογράφησης και την έναρξη λειτουργίας Κτηματολογικού Γραφείου.

Με αφορμή το ζήτημα της χρησικτησίας, είναι σκόπιμο να αναφερθεί ότι συχνά υπάρχουν κάποιοι ιδιοκτήτες που, για διάφορους λόγους, είτε υποεκτιμούν τη σημαντικότητα της διαδικασίας (βλ. δασικούς χάρτες) είτε δεν προβαίνουν σε καμία ενέργεια, είτε όντως δεν έτυχε να ενημερωθούν (συνηθέστερα κάτοικοι εξωτερικού).

Στην πραγματικότητα, ουδείς είναι υποχρεωμένος να συμμετέχει στη διαδικασία ή να δηλώσει ένα ακίνητο που δεν τον ενδιαφέρει ή δεν επιθυμεί. Το ακίνητο αυτό θα χαρακτηρισθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και τα επόμενα χρόνια το μέλλον του θα είναι το ίδιο με τα 170.000 ακίνητα σε περιοχές που το Κτηματολόγιο βρίσκεται σε πλήρη λειτουργία: πρόκειται για ακίνητο που δεν δηλώθηκε ποτέ και θα περιέλθει στην κυριότητα του δημοσίου.

Σε περιοχές όπως η Ελευσίνα και τα Βριλήσσια, στις οποίες η 14ετης προθεσμία έληξε (αν και προ ημερών δόθηκε παράταση 1 έτους), τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» θα περάσουν στην κυριότητα του Δημοσίου με δικαίωμα μόνο χρηματικής αποζημίωσης για τον –πρώην- κύριο του ακινήτου. Εάν αυτός βέβαια αποφασίσει κάποια στιγμή (και εντός της νόμιμης προθεσμίας) να «διορθώσει αυτή το σφάλμα», ενδέχεται να αποθαρρυνθεί: στην περίπτωση ενός αγροτεμαχίου αυτό σήμερα κοστίζει 35 ευρώ ή και καθόλου, ενώ η μελλοντική διεκδίκησή του μπορεί να ξεπεράσει το κόστος της εμπορικής αξίας του. Αυτό το γνωρίζουν πολύ καλά όσοι ιδιοκτήτες αμέλησαν να δηλώσουν κάποιο ακίνητό τους και αποφάσισαν με καθυστέρηση να το διεκδικήσουν.

Το Εθνικό Κτηματολόγιο βρίσκεται ήδη σε πλήρη εξέλιξη σε 27 Νομούς της χώρας με τις προθεσμίες να εκπνέουν: 23/1/19 για περιοχές της Βορειοανατολικής Αττικής και 08/05/19 η Λακωνία.

Σταδιακά, αναμένεται να ενταχθούν και οι υπόλοιποι Νομοί της Χώρας. Όποιος ιδιοκτήτης επιθυμεί μπορεί να υποβάλλει τη σχετική Δήλωση του Ν.2308/1995 για τα ακίνητά του, είτε στα κατά τόπους Γραφεία Κτηματογράφησης είτε στο Κεντρικό Γραφείο Κτηματογράφησης που θα λειτουργήσει στα Ολυμπιακά Ακίνητα στο Γαλάτσι.

Παρόλα αυτά, συστήνουμε ανεπιφύλακτα να επιλέξετε την ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσής σας: είναι άμεση, άκρως αξιόπιστη, δεν χρειάζεται να μεταβείτε σε κανένα γραφείο κτηματογράφησης, αποφεύγετε τις ουρές και την αναμονή στα Γραφεία Κτηματογράφησης και στις Τράπεζες, υποβάλλετε όλα σας τα έγγραφα (συμβόλαια, τοπογραφικά) ηλεκτρονικά και πληρώνετε επίσης ηλεκτρονικά.

Στην ιστοσελίδα s10ktima.gr μπορείτε να βρείτε πληροφορίες για τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όλες τις περιοχές που εντάσσονται, τις προθεσμίες για όλες τις περιοχές που τρέχει το Κτηματολόγιο καθώς και σχετική αρθρογραφία.

Με εκτίμηση,
Ανδρέας Κανελλάκης
Αγρ. Τοπογράφος Μηχανικός ΕΜΠ